Giới thiệu về quản lý tài sản ETF! Tỷ lệ lợi tức mREITS là 8%, và dòng tiền của khoản tiền gửi thật sự không gặp khó khăn? ETF MORT|InsHat

Giới thiệu về quản lý tài sản ETF! Tỷ lệ lợi tức mREITS là 8%, và dòng tiền của khoản tiền gửi thật sự không gặp khó khăn? ETF MORT

2220 InsHat

Đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Tỷ suất lợi nhuận của mREITS khá cao, nhìn chung trên 8%, tại sao mREITS lại có thể chia cổ tức cao như vậy? Chúng ta đã quen thuộc với REITS ETFs, chẳng hạn như VNQ. Sự khác biệt giữa eREITS và mREITS được thảo luận hôm nay là gì? Ngoài ra còn có các ETF liên quan, là chủ đề sẽ được thảo luận ngày hôm nay.

REITS thường được chia thành hai loại, eREITS là một danh mục mà chúng ta quen thuộc hơn. Tên của nó là "ủy thác đầu tư bất động sản dựa trên vốn chủ sở hữu". ETF VNQ được giới thiệu trước đây cũng thuộc danh mục này, mREITS sẽ được giới thiệu hôm nay. Nó được gọi là "tín chấp đầu tư bất động sản thế chấp". Sự khác biệt giữa hai loại này là đầu tư trực tiếp và sau là đầu tư gián tiếp.

Nếu bạn quyết tâm trở thành công chức nhà nước ngay từ hôm nay, bạn muốn mua một căn nhà trị giá 10 triệu, tự chu cấp 1 triệu và vay ngân hàng 9 triệu còn lại, sau khi giao dịch, bạn nhận được nhà, và bạn cần phải trả gốc và lãi cho ngân hàng đúng hạn. Vai trò của eREITS là một bên trực tiếp đầu tư vào bất động sản, với thu nhập chính là tiền cho thuê và lãi vốn từ việc đánh giá cao bất động sản.

mREITS đóng vai ngân hàng và không trực tiếp đầu tư vào bất động sản mà mua các hợp đồng thế chấp. Và đầu tư gián tiếp vào bất động sản, thu nhập chính là tiền lãi, dù chưa mua nhà cũng nên nắm rõ phương thức hoạt động trên. Miễn là các điều kiện thị trường bất động sản không bị thu hẹp đáng kể và các nhà đầu tư không rơi vào tình trạng nợ nần, thì đó là lý do mà đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp có thể mang lại lợi nhuận ổn định.

 

Trò chơi đòn bẩy

Nếu câu chuyện kết thúc ở đây, mọi người đều sẽ vui vẻ, nhưng đọc thêm thì mới đoán được mọi chuyện không hề đơn giản như vậy, nếu nó chỉ đơn giản là thu lãi thì nó không thể giải thích tại sao mREIT lại có lợi nhuận cao như vậy. Bạn nên hỏi chúng tôi rằng lãi suất cho vay cầm cố quá thấp, khoảng 1% đến 2%, kể cả khi lãi suất ở Hoa Kỳ có khác nhau đi chăng nữa thì cũng không chênh lệch nhiều như vậy phải không ? Nếu mục tiêu đầu tư chính của mREITS là cho vay mua nhà ở, thì làm sao nó có thể nhận được mức lãi suất 8% cao như vậy?

Câu trả lời là đòn bẩy. Hãy tiếp tục ví dụ vừa rồi, giả sử bạn có 9 triệu trong tay, và bạn không hài lòng với việc đầu tư chỉ vào một căn nhà, nhưng muốn thiết lập REITS, vì vậy bạn mua một hợp đồng thế chấp trị giá 10 triệu từ Ngân hàng A. Lúc này bạn chỉ có một hợp đồng trong tay và bạn vẫn còn rất xa với mục tiêu lớn là thành lập REITS. Bạn phải làm gì?

Sau khi suy nghĩ, bạn cảm thấy rằng thay vì tìm cách tạo ra số tiền lớn còn lại, việc lấy tiền của người khác thực tế hơn nên bạn thương lượng với Ngân hàng B và cho mượn hợp đồng của bạn làm tài sản thế chấp với số tiền 7 triệu nhân dân tệ. Lúc này bạn đã có trong tay một hợp đồng thế chấp trị giá 10 triệu tệ và 7 triệu tiền mặt, sau đó bạn có thể dùng 7 triệu tiền mặt để tìm kiếm hợp đồng tiếp theo, nếu bạn làm điều này lặp đi lặp lại thì hợp đồng trong tay bạn sẽ ngày càng nhiều hơn và nhiều hơn nữa cho đến khi bạn hết tiền.

Về lý thuyết, miễn là lãi suất cho vay thấp hơn tỷ suất lợi nhuận cho thuê, thì trò chơi đòn bẩy như vậy có thể tiếp tục diễn ra trong hai và ba vòng, và cuối cùng đạt được lợi nhuận cao. Giả sử rằng môi trường tài chính đang trong chu kỳ tích cực, giá nhà đất tăng đều và tỷ lệ vỡ nợ đương nhiên là thấp. Vì bạn đã thực hiện nhiều vòng đòn bẩy nên dòng tiền có thể tràn vào bạn như một cơn lũ. Nghe thì có vẻ tốt, nhưng có khả năng nào về việc sự cố xảy ra không?

Thị trường không thể đi lên mãi mãi. Một khi nền kinh tế trở nên tồi tệ hơn, những người ban đầu mua nhà có thể không trả được tiền thế chấp do các yếu tố như thất nghiệp và mất nghề. Ngày càng có nhiều trường hợp kiểu này, ngân hàng cảnh giác nên thông báo cho khách hàng yêu cầu đặt cọc bổ sung , điều này cũng giống như khi chúng ta mua cổ phiếu bằng nguồn tài chính hỗ trợ và khi giá cổ phiếu giảm và chúng ta được nhà môi giới yêu cầu trả tiền ký quỹ.

 

Hiệu ứng domino

Khi còn trẻ, tôi từng đầu tư vào bất động sản vì cảm thấy cổ phiếu không thể thắng được người khác, vậy tôi đã gặp phải những thất bại gì để nản lòng? Tôi nghĩ, chỉ cần có sự chênh lệch giá, bạn sẽ có cơ hội kiếm tiền và mua cổ phiếu Đài Loan, bất kể công ty tốt hay xấu hay doanh thu là bao nhiêu, đó hoàn toàn là kỹ thuật. Đừng hiểu sai ý tôi, tôi không nói rằng công nghệ không tốt, nhưng bây giờ tôi tập trung vào đầu tư giá trị, điều này hầu như không được coi là sự sửa chữa kép giữa các nguyên tắc cơ bản và công nghệ, và trải nghiệm cá nhân, độ khó của công nghệ sẽ cũng sẽ trở nên cao hơn.

Theo logic, vì bạn không cố tình chọn những cổ phiếu tốt để đầu tư vào để tránh cổ phiếu biến thành giấy vụn, nên bạn phải dừng lỗ kịp thời, nhưng việc dừng lỗ thì nói dễ hơn làm nhưng ngay cả khi bạn là một người kỳ cựu trên thị trường chứng khoán, nó có thể không được thực hiện tốt. Tôi đã bị gọi vào một trái phiếu và hơn một lần thì tôi đã mất khoảng 5 năm tiền lương của mình. Nghe có vẻ khá khốn khổ. Điều quan trọng là bạn biết rằng tôi muốn cho bạn hiểu rằng ngay cả khi bạn đã rơi xuống rất nhiều lần, bạn vẫn có cơ hội đứng dậy. Thứ hai, đây không chỉ là món súp gà bồi bổ cho tâm hồn, quan trọng hơn, sau khi lắng nghe các bài học từ quá khứ, bạn sẽ ít mắc phải những sai lầm tương tự. 

Ngân hàng muốn thu hồi khoản nợ còn thiếu, nhưng do bạn có quá nhiều khoản vay và dòng tiền không đủ đáp ứng Lệnh gọi ký quỹ-Margin Call (lệnh thu hồi tài trợ). Ngân hàng buộc phải bán hợp đồng thế chấp với giá thấp, thường được gọi là trảm. Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 là mô tả rõ nhất về trường hợp trên. Lòng tham quá mức dẫn đến đòn bẩy quá mức và mức tiền mặt cũng quá thấp, vì vậy tôi đã chấp nhận rủi ro. Khả năng của họ rất hạn chế, và cuối cùng một cuộc khủng hoảng hệ thống được hình thành do hiệu ứng domino.

 

Tỷ suất lợi nhuận hàng năm

Nói một cách đơn giản, mREITS có ưu và khuyết điểm, thời bình có thể nhận cổ tức và bị chuột rút. Trong thời kỳ sóng gió, sự sa sút cũng có thể khiến bạn bị chuột rút. Trên đây chỉ là lý thuyết, còn các con số thực tế? Tham khảo các chỉ số REITS khác nhau do reit.com tổng hợp, có thể thấy rằng tỷ lệ cổ tức của mREITS thực sự rất cao, năm ngoái là 9,67%, và tỷ suất sinh lợi hàng năm 10 năm bao gồm cả lãi vay là 5,8%. Nhìn vào hai bộ số liệu này, có vẻ như cổ tức đã kiếm được đã bị mất giá, chênh lệch, còn eREITS thì sao?

Mặc dù tỷ suất lợi tức chỉ là 2,91%, không tốt bằng mREITS, nhưng tỷ suất sinh lợi hàng năm của 10 năm với lãi suất là 10,28%, tốt hơn nhiều so với mREITS. Cuối cùng, hãy xem xét các quỹ ETF, nói một cách dễ hiểu hơn, VNQ là ETF do Vanguard phát hành, còn IYR là ETF do iShare phát hành, cả hai đều thuộc eREITS.

Các cổ phần chủ yếu là các quỹ đầu tư bất động sản và các công ty đầu tư lớn ở Hoa Kỳ. MORT là một quỹ ETF mREIT do VanEck phát hành. Nó chủ yếu nắm giữ các công ty đầu tư và tín chấp với các khoản vay thế chấp bất động sản. Về tỷ suất sinh lợi, chúng ta hãy nhìn vào biểu đồ đường. Đường màu xanh là VNQ và đường màu đen là IYR. Cả hai đều là ETF của eREITS và tỷ suất sinh lợi rất gần. So với MORT của mREITS , tỷ suất lợi nhuận cao hơn đáng kể.

Hơn nữa, vào đầu năm 2020, thị trường chứng khoán sụp đổ do dịch bệnh, và sự điều chỉnh đi xuống của MORT cao hơn nhiều so với VNQ và IYR, điều này cho thấy mREITS nhạy cảm hơn với sự kiện thiên nga đen do phương thức hoạt động mang tính đòn bẩy cao. Còn những dữ liệu khác thì sao?

Tỷ suất lợi nhuận của MORT là 8,01%, cao hơn nhiều so với VNQ và IYR, nhưng tổng lợi nhuận không tốt bằng hai loại trước đây. Về rủi ro, có thể thấy từ độ lệch chuẩn hàng năm MORT dao động dữ dội, nếu chúng ta so sánh với tỷ lệ Sharpe, chúng ta có thể thấy MORT thấp hơn đáng kể. Tỷ lệ Sharpe là gì?

Nếu bạn mua đồ, bạn sẽ chú ý đến giá trị CP, giá càng thấp thì hiệu quả càng cao, giá trị CP càng cao thì càng tiết kiệm. Đối với ETF, đó là liệu bạn có thể sử dụng "độ biến động thấp hơn". Để nhận được "phần thưởng cao hơn", tỷ lệ Sharpe càng cao càng tốt. Nếu bạn muốn kiểm tra giá trị Sharpe, bạn có thể truy cập trang web backtesting, nhập mã ETF trên trang web backtesting và trên trang Metrics, Sharpe. Con số này được tính toán bằng cách sử dụng dữ liệu lịch sử, nói cách khác, nó không phải là tĩnh, nhưng nó là một chỉ báo tham chiếu đơn giản và dễ sử dụng để so sánh giữa các ETF.

 

Tổng kết

Hãy để chúng tôi tóm tắt, MREIT có ba mức cao, với phân phối cổ tức cao, đòn bẩy cao và rủi ro cao. Vậy những kiểu người nào phù hợp để đầu tư vào mREITS? Nếu trái phiếu có loại đầu tư, thì cũng có trái phiếu loại rác. Nếu bạn Hãy nghĩ rằng sự ổn định là quan trọng nhất thì đầu tư Trái phiếu phân loại phù hợp với bạn hơn. Nếu bạn muốn có dòng tiền cao hơn, bạn cũng có thể chuyển sự chú ý sang Trái phiếu rác. Khái niệm tương tự cũng áp dụng ở đây.

Nếu bạn muốn có dòng tiền cao hơn, bạn có thể cân nhắc trộn và kết hợp eREITS và mREITS để lập danh mục đầu tư.  Rủi ro cao không có nghĩa là không có gì. Ví dụ, có một cảnh sát nổi tiếng về hưu sớm nhưng nhờ vào đầu tư, tôi nghe nói rằng anh ta đã giàu lên , và một phần liên quan đến hoạt động của trái phiếu rác. Nếu bạn học để chuyên sâu, tôi tin rằng mREITS cũng có báu vật để nhặt, nhưng trong trường hợp bạn lười biếng như tôi bây giờ và chỉ muốn giữ cổ phiếu một cách ngoan ngoãn, tất nhiên là không có vấn đề gì nếu bạn chỉ tập trung vào EREITS. Tất nhiên, tốt tốt nhất có thể phân biệt rõ ràng, nếu không sẽ thấy tỷ lệ cổ tức cao như vậy, nếu chẳng may nhảy vào, rất có thể bạn sẽ nhận được kết quả không được như mong đợi.đợi.

Nếu bạn muốn biết thêm về lĩnh vực đầu tư, quản lý tài chính và khởi nghiệp, hãy đọc bài tiếp theo: Chiến lược lưới 2022: 3 loại tiền điện tử trực tiếp có giá trị rất nặng!Giới thiệu về chiến lược đầu tư phù hợp nhất cho Bitcoin, đo lường tham số, dạy người mới bắt đầu, đầu tư lười biếng.

Đọc xong bài viết hướng dẫn mà bạn vẫn chưa biết làm thế nào để bắt đầu kiếm tiền online thì hãy tham gia kết bạn zalo ngay, sẽ có người giải đáp và chỉ cho bạn nhiều thông tin tài chính hơn.

Similar

Recommend